房地產(chǎn)行業(yè)終于迎來(lái)了一道曙光。

10月26日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)顯示，嘉實(shí)基金、華夏基金和中金基金開(kāi)始申報(bào)國(guó)內(nèi)首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，分別為嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏金茂購(gòu)物中心REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金印力消費(fèi)REIT。

這意味著，在經(jīng)過(guò)近二十年的探索后，業(yè)內(nèi)翹首以待的商業(yè)地產(chǎn)公募REITs正式破冰、落地開(kāi)花了。在此之前，公募REITs的范圍僅覆蓋到倉(cāng)儲(chǔ)物流、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施和保障房等相關(guān)領(lǐng)域。

發(fā)行公募REITs，相當(dāng)于為地產(chǎn)商的運(yùn)營(yíng)類(lèi)項(xiàng)目打通了另一個(gè)融資通道，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)閉環(huán)，對(duì)于資金緊張、低迷不振的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，可謂一針強(qiáng)心劑。

更重要的是，這是一場(chǎng)跨越二十年的變革。如果說(shuō)過(guò)去多年，中國(guó)普通居民進(jìn)行房地產(chǎn)投資主要是買(mǎi)房、買(mǎi)樓，動(dòng)輒百萬(wàn)、千萬(wàn)；那么未來(lái)，公募REITs也將進(jìn)入居民的資產(chǎn)配置池，花1000元就可以投資，而這將是萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)規(guī)模。

一個(gè)比開(kāi)發(fā)時(shí)代更為激動(dòng)人心的運(yùn)營(yíng)時(shí)代開(kāi)始了。

10月26日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)公開(kāi)信息顯示，華夏金茂購(gòu)物中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、嘉實(shí)物美消費(fèi)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金等4單消費(fèi)公募REITs已申報(bào)。

如后續(xù)上述產(chǎn)品獲批，意味著市場(chǎng)首批消費(fèi)REITs產(chǎn)品即將問(wèn)世。

此前，10月20日，證監(jiān)會(huì)發(fā)文，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，并表示，證監(jiān)會(huì)將會(huì)同相關(guān)部門(mén)單位，推進(jìn)符合條件的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行公募REITs，同時(shí)強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，充分發(fā)揮REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的積極作用。

同一天，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)而言，REITs的重要性類(lèi)似于按揭貸款之于住宅開(kāi)發(fā)的重要性，能夠?qū)⒉粍?dòng)產(chǎn)變?yōu)閯?dòng)產(chǎn)，打通投融管退的閉環(huán)。萬(wàn)科商業(yè)、物流、租賃住房都在積極準(zhǔn)備REITs，有信心取得突破。

而物美集團(tuán)CEO張斌9月份曾表示，公募REITs能夠盤(pán)活優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面逐漸修復(fù)的背景下，商場(chǎng)、購(gòu)物中心等資產(chǎn)的估值將會(huì)恢復(fù)，相應(yīng)的REITS產(chǎn)品收益率也將有明顯改善。物美全資或?yàn)榭毓伞⒋蠊蓶|的品牌企業(yè)有物美超市、麥德龍、百安居等，各業(yè)態(tài)門(mén)店超2000家，自有物業(yè)超200萬(wàn)平方米，多數(shù)位于一二線(xiàn)城市，可發(fā)行和擴(kuò)募REITs的資產(chǎn)十分豐富。

在今年3月份，贏商網(wǎng)曾撰文表示，REITs作為一種資產(chǎn)變現(xiàn)渠道，對(duì)于持有一定規(guī)模體量但缺少融資渠道的企業(yè)，是個(gè)難得的變現(xiàn)機(jī)遇，有望盤(pán)活企業(yè)整體投資能力，也能更好地激勵(lì)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理人。和首批REITs類(lèi)似，能夠?qū)嶋H參與的是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)原始權(quán)益人和優(yōu)質(zhì)管理人，預(yù)計(jì)國(guó)資和民營(yíng)企業(yè)都會(huì)參與。而底層項(xiàng)目則要考慮資產(chǎn)收益的標(biāo)準(zhǔn)化、可靠性，有更好的運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)、未來(lái)增長(zhǎng)預(yù)期。

10月26日，華潤(rùn)置地有限公司發(fā)布公告，關(guān)于公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的建議分拆及在深圳證券交易所獨(dú)立上市。建議分拆構(gòu)成(i)向基礎(chǔ)設(shè)施REIT出售該項(xiàng)目，及(ii)集團(tuán)認(rèn)購(gòu)公募基金30%的基金份額。

據(jù)了解，于2023年10月26日，華夏基金及中信證券向中國(guó)證監(jiān)會(huì)及深圳證券交易所提交了公募基金注冊(cè)及上市的申請(qǐng)材料。就建議分拆而言，華夏基金（作為公募基金管理人）將設(shè)立公募基金作為公開(kāi)上市的基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。

目前預(yù)計(jì)公募基金將募集人民幣69.78億元。于建議上市時(shí)，華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)將作為戰(zhàn)略投資者認(rèn)購(gòu)已發(fā)行基金份額總數(shù)約30%。

于公募基金設(shè)立后，公募基金將動(dòng)用所得款項(xiàng)認(rèn)購(gòu)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃的全部權(quán)益，其后，資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃將動(dòng)用認(rèn)購(gòu)款項(xiàng)向華潤(rùn)集團(tuán)收購(gòu)項(xiàng)目公司的全部權(quán)益。于有關(guān)收購(gòu)?fù)瓿珊?，?xiàng)目公司將由基礎(chǔ)設(shè)施REIT持有100%權(quán)益，并將不再為華潤(rùn)置地的附屬公司。

基礎(chǔ)設(shè)施REIT的相關(guān)資產(chǎn)項(xiàng)目為位于山東省青島市市南區(qū)山東路6號(hào)的購(gòu)物商場(chǎng)。項(xiàng)目公司為華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)（華潤(rùn)置地全資）的全資附屬公司華潤(rùn)置地（山東）有限公司。

建議分拆及建議上市完成后基礎(chǔ)設(shè)施REIT的架構(gòu)為：華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)持有30%基金份額，公眾基金份額持有人持有70%基金份額。

華潤(rùn)置地已向聯(lián)交所提交應(yīng)用指引第15項(xiàng)申請(qǐng)，而聯(lián)交所已確認(rèn)可進(jìn)行建議分拆。建議分拆須待（其中包括）中國(guó)證監(jiān)會(huì)及深圳證券交易所批準(zhǔn)建議上市后，方可作實(shí)。

2018年6月，華潤(rùn)置地積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù)，正式發(fā)布租賃住房品牌“有巢”，以行業(yè)排頭兵之姿大力發(fā)展租賃住房。2022年12月9日，華潤(rùn)有巢REIT在上交所上市，成為國(guó)內(nèi)首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房REIT。 

作為市場(chǎng)上唯一一只以租賃項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的REITs項(xiàng)目，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的底層資產(chǎn)是由華潤(rùn)置地旗下有巢住房租賃（深圳）有限公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的兩處保障性租賃住房項(xiàng)目——有巢泗涇項(xiàng)目和有巢東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目，是上海松江區(qū)“001號(hào)”、“002號(hào)”保租房項(xiàng)目，也是上海市推進(jìn)保障性租賃住房發(fā)展的重要示范項(xiàng)目。

截至2023年6月30日，有巢公寓已累計(jì)進(jìn)駐全國(guó)15個(gè)城市，布局項(xiàng)目56個(gè)，布局房源5.6萬(wàn)間，是市場(chǎng)上僅有在北京、上海、廣州、深圳四個(gè)超一線(xiàn)城市均有大型租賃社區(qū)布局的租賃企業(yè)。  

對(duì)房企而言，公募REITs擴(kuò)容至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，將為地產(chǎn)商的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)助力，相當(dāng)于打通了一條新的融資通道，成為繼去年下半年的“金融十六條” 、三支箭之后，來(lái)自房地產(chǎn)金融政策的又一大支持；也讓房企在處置資產(chǎn)、盤(pán)活資金方面，多了一條出路。

更長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這是房地產(chǎn)從上半場(chǎng)走到下半場(chǎng)、從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)的重大金融配套措施的突破。

 “千呼萬(wàn)喚始出來(lái)！如同二十多年前的按揭，成就了千家萬(wàn)戶(hù)老百姓的置業(yè)安居夢(mèng)想；今天的REITs，將幫助我們從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型為不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)商，也為投資者提供了更多的選擇，其深遠(yuǎn)影響將隨時(shí)間而顯示出來(lái)。”郁亮第一時(shí)間興奮地表示。

幾天前，他在西安的媒體交流會(huì)上也曾提到，REITs對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的重要性，類(lèi)似于按揭貸款之于住宅開(kāi)發(fā)的重要性，能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)模式的閉環(huán)。

“對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，REITs為自持商業(yè)物業(yè)提供了退出機(jī)制，關(guān)鍵是提高了商業(yè)物業(yè)的流動(dòng)性，這有利于開(kāi)發(fā)商回籠資金，” 全球性地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕（CBRE）廣州公司副總經(jīng)理、投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人蘇儉婷說(shuō)，這個(gè)市場(chǎng)潛在規(guī)?？隙ㄊ呛艽蟮摹?/span>

單是廣州，優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積都有629萬(wàn)平方米，也有一些知名開(kāi)發(fā)商自持總量很大的商業(yè)物業(yè)，更別說(shuō)全國(guó)范圍內(nèi)，符合REITs要求門(mén)檻的商業(yè)物業(yè)，應(yīng)該有很多。

從歷史來(lái)看，REITs的不斷擴(kuò)容和破冰，是我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的大勢(shì)所趨。在美國(guó)、新加坡等40多個(gè)國(guó)家（地區(qū)），REITs的發(fā)展已非常成熟，尤其在美國(guó)，REITs覆蓋范圍很廣，包括住宅、公寓、基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)廠(chǎng)房、酒店等等。

據(jù)國(guó)金證券年初研報(bào)，全球目前REITs總規(guī)模約為13.5萬(wàn)億元（1.96萬(wàn)億美元），其中美國(guó)約9.1萬(wàn)億元。

而商業(yè)地產(chǎn)REITs破冰也將為中國(guó)打開(kāi)一個(gè)新萬(wàn)億市場(chǎng)。國(guó)金證券表示，中國(guó)擁有的商業(yè)資產(chǎn)預(yù)計(jì)長(zhǎng)期能支撐REITs市場(chǎng)達(dá)到萬(wàn)億級(jí)規(guī)模。

站在中國(guó)資本市場(chǎng)乃至宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期層面，這也釋放了一股暖意。中信建投證券分析師竺勁指出，發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs不僅可以紓解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)擴(kuò)大消費(fèi)需求，進(jìn)一步助力宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)和提振資本市場(chǎng)信心。

無(wú)論如何，商業(yè)地產(chǎn)REITs破冰對(duì)正在轉(zhuǎn)向“經(jīng)營(yíng)為王”的房企們都是一個(gè)關(guān)鍵突破，尤其是萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、華潤(rùn)、龍湖、新城控股等持有不少商業(yè)物業(yè)的房企，隨著“投融管退”的閉環(huán)打通，屬于他們的轉(zhuǎn)型未來(lái)，前路漸明，這將是一個(gè)靠資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、靠服務(wù)能力打天下的新地產(chǎn)江湖。

一個(gè)新的房地產(chǎn)時(shí)代正徐徐拉開(kāi)帷幕！

• 收益方面，收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)。
• 從企業(yè)內(nèi)部角度，企業(yè)更傾向選擇經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)前30%的腰部以上項(xiàng)目，這類(lèi)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、收益相對(duì)適中。    
• 擬入池資產(chǎn)優(yōu)先考慮風(fēng)險(xiǎn)更低的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，多為抗周期能力較強(qiáng)的一二線(xiàn)核心資產(chǎn)。