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通過(guò)對(duì)相關(guān)政策綱領(lǐng)文件的了解和解讀，我們知道實(shí)際上國(guó)家希望從陸?？杖齻€(gè)維度來(lái)發(fā)展旅游，實(shí)際上也給我們提供了機(jī)遇和空間，全域旅游大家一定要知道，因?yàn)槿珖?guó)在推這個(gè)，他是以政府為主導(dǎo)的多方協(xié)調(diào)的以旅游產(chǎn)業(yè)為優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)化的提升，實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展新的區(qū)域發(fā)展的理念和模式。

在這里面講的是“四全”，

一個(gè)是全景，全景是指自然景觀、人文景觀。

第二個(gè)就是全時(shí)，就是四季的產(chǎn)品，晝夜的產(chǎn)品。

第三個(gè)就是全業(yè)，旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，包括一產(chǎn)和二產(chǎn)，第三個(gè)就是指的全民，旅游業(yè)的工作人員包括普通居民，全員旅游是全方位的，咱們?cè)谧鲰?xiàng)目的時(shí)候一定要想到哪一個(gè)地方是全域區(qū)有，我們一定要和全域旅游共同打造。

現(xiàn)在講的比較多的是特色小鎮(zhèn)，2016年國(guó)家公布了126個(gè)國(guó)家級(jí)的特色小鎮(zhèn)，今年6月15號(hào)開始申報(bào)，目前公布了276個(gè)國(guó)家級(jí)的特色小鎮(zhèn)，我已經(jīng)跑過(guò)了好幾個(gè)，像海南的南山咖啡小鎮(zhèn)，是以咖啡為特色的小鎮(zhèn)。第二個(gè)就是我去看了一下湖北竹溪叫做會(huì)灣特色小鎮(zhèn)，是以茶葉為特色的產(chǎn)業(yè)，河南洛陽(yáng)是三彩小鎮(zhèn)，是以唐三彩為特色的小鎮(zhèn)。國(guó)家指的特色小鎮(zhèn)是指依賴某一個(gè)特色產(chǎn)業(yè)或者特色環(huán)境因素打造有明確產(chǎn)業(yè)定位，文化內(nèi)涵、旅游特征和一定社區(qū)功能的綜合開發(fā)項(xiàng)目。國(guó)家對(duì)特色小鎮(zhèn)實(shí)際上是有很多要求的，比如說(shuō)國(guó)家級(jí)的特色小鎮(zhèn)，他需要有一些條件，比如說(shuō)一平方公里的核心產(chǎn)業(yè)、核心開發(fā)區(qū)，三平方公里范圍之內(nèi)的一個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)，前三年投資不低于10億，雖然這個(gè)條件都是非常苛刻的，那在做國(guó)家級(jí)特色小鎮(zhèn)的時(shí)候，在規(guī)劃體系和主要內(nèi)容方面來(lái)講強(qiáng)調(diào)了這么幾個(gè)內(nèi)容：

一個(gè)是定位的策劃，就是要找準(zhǔn)發(fā)展定位，明確特色小鎮(zhèn)發(fā)展的思路和重點(diǎn)。第二個(gè)是五個(gè)要求，這五個(gè)要求非常重要：

第一個(gè)是特色產(chǎn)業(yè)，既然是做特色小鎮(zhèn)，座椅說(shuō)一定是有特色的產(chǎn)業(yè)。

第二個(gè)方面就是宜居的環(huán)境，要求環(huán)境、綜合配套比較高。

第三個(gè)是講文化內(nèi)涵，一定要有當(dāng)?shù)氐奈幕鳛橹巍?/p>

第四個(gè)方面是講的綜合設(shè)施綜合配套，所以說(shuō)做一個(gè)特色小鎮(zhèn)一定要綜合配套。

第五個(gè)方面就是體制機(jī)制創(chuàng)新，實(shí)際上是講供給側(cè)的問(wèn)題。

這五個(gè)條件對(duì)我們做特色小鎮(zhèn)非常重要，大家一定要非常清楚。我們講這是國(guó)家級(jí)的特色小鎮(zhèn)，他在2020年希望能做到1000個(gè)，但是我們發(fā)現(xiàn)從這里面的公布出來(lái)的國(guó)家級(jí)特色小鎮(zhèn)來(lái)看，大部分特色小鎮(zhèn)都是國(guó)家建制鎮(zhèn)，這個(gè)建制鎮(zhèn)以前本身存在小鎮(zhèn)，有的開發(fā)商想打造一個(gè)特色小鎮(zhèn)，實(shí)際上難度比較大。

我們?cè)谧鎏厣℃?zhèn)的時(shí)候，可能有省一級(jí)的，有縣一級(jí)或者市一級(jí)的這么一些特色小鎮(zhèn)，我們希望是做一個(gè)特色小鎮(zhèn)是一個(gè)什么樣的感覺呢？就是你這兒是有特色，我們按照這種特色去打造，不要去追求一定要拿到國(guó)家級(jí)的牌子。當(dāng)然，具備條件能拿到國(guó)家級(jí)的這種是非常好的。因?yàn)橛懈嗟恼咧С?，?guó)有企業(yè)、上市公司包括3P項(xiàng)目都容易通過(guò)這個(gè)平臺(tái)來(lái)進(jìn)駐，當(dāng)然有它很多好的地方。

如果不夠條件的話，我們做出有特色的一個(gè)小鎮(zhèn)，也確實(shí)能把這個(gè)地方帶活，把這個(gè)地方做好也未嘗不可。再一個(gè)就是田園綜合體，田園綜合體也是國(guó)家2017年中央1號(hào)文件提出來(lái)的，這里面它談到了很重要的就是支持有條件的鄉(xiāng)村，前提條件是有條件鄉(xiāng)村。第二個(gè)是建設(shè)以農(nóng)民合作社為主要載體，所以這兩個(gè)條件非常重要，有條件的鄉(xiāng)村，第二個(gè)是農(nóng)村農(nóng)民合作社是主要載體，強(qiáng)調(diào)的是讓農(nóng)民充分參與和受益，他是循環(huán)農(nóng)業(yè)和創(chuàng)業(yè)農(nóng)業(yè)，農(nóng)字企業(yè)為一體的田園綜合體，這樣國(guó)家財(cái)政部才會(huì)給這些企業(yè)開展試點(diǎn)的支持。

田園綜合體也是講了生產(chǎn)、生活和生態(tài)三生同步。第二個(gè)講的是一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)綜合。第三個(gè)方面講的是農(nóng)業(yè)、文化、旅游三位一體。5月24號(hào)的財(cái)政部發(fā)了文，他也想支持田園綜合體，那財(cái)政部就希望有好的符合條件的，他來(lái)通過(guò)一些資金來(lái)支持，實(shí)際上他要求的就是有18個(gè)省，每個(gè)省有1到2個(gè)示范點(diǎn)很多人也在爭(zhēng)取獲得示范點(diǎn)的支持。具體來(lái)講國(guó)家財(cái)政支持的是現(xiàn)在體現(xiàn)在三個(gè)方面的資金：

一個(gè)是農(nóng)村的綜合改革轉(zhuǎn)移支付這么一個(gè)資金。

第二個(gè)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方法的資金。

第三個(gè)是農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)補(bǔ)助資金來(lái)統(tǒng)籌安排支持的試點(diǎn)工作。

所以說(shuō)，田園綜合體確確實(shí)實(shí)要獲得國(guó)家試點(diǎn)單位也是有條件的，當(dāng)然我們做一個(gè)跟特色小鎮(zhèn)一樣，我們做一個(gè)田園綜合體沒有問(wèn)題，只要符合其他條件，咱們也可以把田園綜合體做的更好。實(shí)際上國(guó)家目的是因?yàn)猷l(xiāng)村這邊有很多農(nóng)民，也有很多田地，也有機(jī)體的田地，他缺的是怎么把它搞活，怎么來(lái)帶動(dòng)農(nóng)民致富，實(shí)際上還是跟特色小鎮(zhèn)一樣都是解決城鎮(zhèn)化的問(wèn)題，所以說(shuō)我們先把這些概念和定義弄得清清楚楚，大家在做的時(shí)候就不會(huì)盲目。

我們幫助服務(wù)和一些企業(yè)單位，我們發(fā)現(xiàn)就是很多項(xiàng)目特別是文旅項(xiàng)目有三大痛點(diǎn)，這三大痛點(diǎn)我們發(fā)現(xiàn)，第一個(gè)就是項(xiàng)目策劃沒有創(chuàng)意，他對(duì)一個(gè)項(xiàng)目方案出來(lái)了以后，策劃沒有很好的創(chuàng)意。

第二個(gè)方面就是市場(chǎng)定位不精準(zhǔn)，大家做一個(gè)項(xiàng)目首先考慮我怎么去想，我應(yīng)該建這么幾個(gè)項(xiàng)目，我投資多少，包括實(shí)際上還有很多大的老板，都策劃了很多大型投資非常大，但最終市場(chǎng)不接受，投資很大都失敗了。這就是首先沒有找準(zhǔn)市場(chǎng)來(lái)建立項(xiàng)目，是先認(rèn)為自己能做好，市場(chǎng)自然能跟的上來(lái)，所以這就是一個(gè)非常大的痛點(diǎn)。

第三個(gè)方面就是產(chǎn)品的內(nèi)容落不了地，我們也看過(guò)很多策劃方案，包括我們以前開始做的時(shí)候，有的也想我們?cè)趪?guó)外考察，有一些項(xiàng)目可以落到中國(guó)，比如說(shuō)有的項(xiàng)目策劃的時(shí)候講的頭頭是道非常好看，真正在建的過(guò)程中，或者真正的活動(dòng)，真正把這個(gè)項(xiàng)目做好的話，實(shí)際上是挺難的。

一個(gè)項(xiàng)目就是真正的一個(gè)文旅項(xiàng)目雖然工作流程是非常長(zhǎng)的，比如說(shuō)從項(xiàng)目的立項(xiàng)，環(huán)評(píng)到項(xiàng)目的策劃，到項(xiàng)目的總體規(guī)劃，因?yàn)楸仨氁隹傄?guī)，因?yàn)橐u(píng)審，要形成法律文件，要有控規(guī)，總規(guī)和控規(guī)都是為了拿地和指標(biāo)來(lái)確定。修規(guī)還要做，要把項(xiàng)目落下來(lái)，再一個(gè)就是方案設(shè)計(jì)到施工建設(shè)，到運(yùn)營(yíng)管理，到正式開業(yè)，這么一個(gè)過(guò)程。實(shí)際上經(jīng)歷了好幾個(gè)環(huán)節(jié)，我們?cè)趺慈ニ伎?？比如說(shuō)我們?cè)谝粔K地上，我們?cè)趺礃尤ゴ蛟煲粋€(gè)好的文旅項(xiàng)目，我們經(jīng)過(guò)這么多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，包括我們總結(jié)，所以說(shuō)我們提出了首先要解決邏輯上的問(wèn)題，你如果邏輯上不清晰，你后面肯定做的項(xiàng)目就會(huì)失誤。

當(dāng)然，在邏輯上我們做的是首先是方向，第二才是方法，第三個(gè)是方案，方向是解決定位的問(wèn)題，方法是解決路徑、土地和一些項(xiàng)目?jī)?nèi)容，規(guī)劃及投資方面的問(wèn)題，方案是解決如何落地方面的問(wèn)題。如何確定一個(gè)方向，實(shí)際上我們解決定位問(wèn)題一定要解決四個(gè)方面的定位，第一個(gè)方面的定位是對(duì)這個(gè)項(xiàng)目總體的定位，第二個(gè)是解決產(chǎn)品的定位。產(chǎn)品依賴于市場(chǎng)定位，所以說(shuō)把市場(chǎng)的定位找準(zhǔn)了，產(chǎn)品才好策劃。或者是你想找到什么樣的產(chǎn)品或者市場(chǎng)在哪里，這兩個(gè)是相輔相成的。第四個(gè)就是我們?nèi)绾涡麄魍茝V，他是有一個(gè)宣傳推廣形象的定位。為了解決方向問(wèn)題，實(shí)際上我們要去研究，要去分析，我們就有五個(gè)模塊是非常重要的，這五個(gè)模塊節(jié)是我們以后做一個(gè)項(xiàng)目的一個(gè)基礎(chǔ)，首先是政府層面的一個(gè)分析，第二個(gè)是基地資源稟賦的分析，第三個(gè)是本地文化類的分析。第四個(gè)是對(duì)市場(chǎng)的分析。第五個(gè)是開發(fā)商層面上的分析。

在政府層面上怎么分析呢？對(duì)一個(gè)項(xiàng)目特別是對(duì)比如說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目在某一個(gè)地方，首先我們要去這個(gè)地方去進(jìn)行了解、溝通，首先要了解市里面或者縣里面，他對(duì)這個(gè)地方有三個(gè)十三五規(guī)劃，因?yàn)槭逡?guī)劃是他指導(dǎo)旅游的一個(gè)大方向。第二個(gè)這個(gè)縣里面做的全域旅游是怎么做的，這是第一個(gè)層面。第二個(gè)方面就是招商引資的政策，對(duì)外招商引資有哪一些比較好的條件和優(yōu)惠地方。第三個(gè)方面就是土地政策，這幾個(gè)是非常重要的。第四個(gè)方向就是這個(gè)地方我們要考察他到底這個(gè)地方文化旅游、美麗鄉(xiāng)村、旅游綜合體，市里面、省里面給這個(gè)地方相關(guān)的一些政策。第五個(gè)方面就是地方的財(cái)政的狀況，因?yàn)樗呢?cái)政收入，包括人均消費(fèi)是支持做項(xiàng)目的一個(gè)很重要的基礎(chǔ)，因?yàn)楸镜厥俏覀冄芯亢诵氖袌?chǎng)的一個(gè)很重要的依據(jù)。第六個(gè)方面就是到這個(gè)地方來(lái)旅游的人數(shù)，以及他們的消費(fèi)情況，大概就這么幾個(gè)方面。

第二個(gè)大的模塊是研究基地資源的稟賦，到底這個(gè)基地是一千畝、1萬(wàn)畝還是幾平方公里，不管有多大，但是這個(gè)基地確定了以后，他肯定我們要去研究它，他是有沒有好的一級(jí)資源，比如說(shuō)好的商戶，好的溫泉這種資源，這樣便于你去有了好的資源肯定它的價(jià)值更大。第二個(gè)是我們對(duì)基地地形圖，GAS分析或者各項(xiàng)都要做一些分析，第三個(gè)方面是它的空氣、土壤、氣侯、植被、水質(zhì)等等這些關(guān)系，最后我們還要分析它的道路交通，因?yàn)榈缆方煌蛇_(dá)性是我們做旅游項(xiàng)目非常重要的一個(gè)點(diǎn)。第三個(gè)模塊我們主要是強(qiáng)調(diào)的本地的文化分析，這個(gè)文化分析我們是從三個(gè)方面分享，一個(gè)是本地文化資源，我們?nèi)ズ幽希幽系教幎际俏幕?，歷史文化是研究這個(gè)項(xiàng)目的一個(gè)很重要的一方面。第二個(gè)是傳說(shuō)，當(dāng)?shù)赜幸恍┦裁春玫臍v史傳說(shuō)，美麗的傳說(shuō)等等，這是我們研究的范圍。第三個(gè)來(lái)講因?yàn)樽鲆粋€(gè)項(xiàng)目文化為魂，我們這個(gè)企業(yè)有企業(yè)的文化，如何把企業(yè)文化能不能植入到項(xiàng)目里面去。第四個(gè)方面就是市場(chǎng)分析，這個(gè)方面是我們做一個(gè)項(xiàng)目非常重要的方面，也是我們因?yàn)樽鲞\(yùn)營(yíng)管理做的比較多了以后，前期策劃我們才知道把握準(zhǔn)市場(chǎng)才是你真正做項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。市場(chǎng)分析實(shí)際上我們也是分了五個(gè)方面：

第一個(gè)方面來(lái)講，我想就是說(shuō)首先要解決兩小時(shí)車程半徑圈的時(shí)長(zhǎng)，主要是了解本地人的消費(fèi)水平，本地人的消費(fèi)習(xí)慣，這些東西都非常重要。

第二個(gè)方面就是兩小時(shí)車程半徑圈的文旅項(xiàng)目競(jìng)合關(guān)系，如果我們周邊兩小時(shí)半徑圈很多是同質(zhì)項(xiàng)目，怎么解決差異化的問(wèn)題，如果不是同質(zhì)項(xiàng)目怎么解決新奇特的問(wèn)題，這是第二個(gè)。

第三個(gè)方面就是外地游客，就是外地人來(lái)到本地的消費(fèi)情況，消費(fèi)偏好，因?yàn)殡m然我們這個(gè)項(xiàng)目沒有建，但是我們也要知道以前很多游客來(lái)到我們這個(gè)地方，他們有什么樣的消費(fèi)水平，消費(fèi)了什么東西，他們喜歡什么東西，也要做這個(gè)方面的研究。

第四個(gè)問(wèn)題是專項(xiàng)市場(chǎng)研究，因?yàn)槲矣X得文旅項(xiàng)目這么多，但是有幾個(gè)共性市場(chǎng)一定要做研究，一個(gè)就是自駕游的市場(chǎng)，因?yàn)楝F(xiàn)在全國(guó)自駕游車太多了，所以自駕游市場(chǎng)一定要去研究。第二個(gè)我們講的是90后的市場(chǎng)，因?yàn)槲覀冏龅捻?xiàng)目都是為了90后的孩子們來(lái)去消費(fèi)的。再一個(gè)就是在專項(xiàng)市場(chǎng)里面我們有一個(gè)親子游市場(chǎng)，因?yàn)楝F(xiàn)在的國(guó)家周六日，包括黃金周，包括二胎這種市場(chǎng)以后會(huì)非常大，所以做親子的活動(dòng)需求也是非常大的。所以說(shuō)這個(gè)市場(chǎng)一定要專項(xiàng)的研究。

再一個(gè)就是要解決的專題市場(chǎng)，意思就是我們能不能做水公園，這個(gè)水公園除了研究周邊的水公園以外，還要研究其他地方國(guó)內(nèi)外的這些水公園他們?cè)趺醋龅模麄兊墓残?、特點(diǎn)，他是一個(gè)專題，所以我覺得專題市場(chǎng)是一定要列出來(lái)，作為我們研究的一個(gè)重要的部分。

第五個(gè)研究市場(chǎng)主要是我們要找到國(guó)內(nèi)外的一些經(jīng)典案例，對(duì)這些案例進(jìn)行分析，從他們案例中來(lái)吸取好的一些經(jīng)驗(yàn)，他們成功的地方在哪里，我們也可以借鑒。所以說(shuō)，第五個(gè)方面我們需要研究國(guó)內(nèi)外的經(jīng)典案例，對(duì)應(yīng)市場(chǎng)就是通過(guò)這么五個(gè)方面，我們才能把握這個(gè)市場(chǎng)的脈，現(xiàn)在的高鐵時(shí)代也是高速都是非常方便，所以這個(gè)半徑圈我們以前認(rèn)為是一小時(shí)半徑圈或者1.5小時(shí)半徑圈，現(xiàn)在實(shí)際上這個(gè)空間距離越來(lái)越小了，越來(lái)越近了。

最后一個(gè)模塊就是研究開發(fā)商層面上的分析，在這里面我們實(shí)際上研究三個(gè)方面的事，一個(gè)分析就是開發(fā)商做這個(gè)項(xiàng)目真實(shí)的目的，我們一定要拿到它真是的目的。有的開發(fā)商是真心想把這個(gè)項(xiàng)目做好，做成功，但有的開發(fā)商不一定是這個(gè)意思，有的開發(fā)商希望圈一些資源，他希望通過(guò)他來(lái)拿一些地等等，就是我們一定要了解它的真實(shí)目的。當(dāng)然，這里面做項(xiàng)目的時(shí)候，還有一點(diǎn)就是政府的一些要求，有一些市里面的要求，或者省里面要求報(bào)一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目少則50億，多則100億，逼的開發(fā)商也沒有辦法，他也希望我把項(xiàng)目做的更加大一點(diǎn)，好拿到省里面的或者市里面的重點(diǎn)項(xiàng)目，這樣便于你以后的融資更加方便。所以這也是在做側(cè)換的時(shí)候也要注意的，這不是它的真實(shí)的目的。

第二個(gè)來(lái)講是項(xiàng)目的開發(fā)強(qiáng)度，一定要跟老板溝通，你這個(gè)項(xiàng)目到底投資是多大，或者你心里的預(yù)期把這個(gè)項(xiàng)目投資多少，不能說(shuō)隨便做，做多大都可以，實(shí)際上這是不負(fù)責(zé)任的，一定要非常清楚的在一個(gè)區(qū)間大概是多少，大概2億到10億或者5億到15億，這樣我們做項(xiàng)目策劃的時(shí)候，它的思維不一樣。還有一個(gè)很重要的資源就是開發(fā)商本身的資源，就是有的開發(fā)商他自己人脈比較廣，它的能量比較大，資源是非常豐富的，我們?cè)谧鲰?xiàng)目的時(shí)候一定要了解開發(fā)商自己本身有一些什么資源，同時(shí)還要知道開發(fā)商除了這些資源以外，他實(shí)際上還有很多關(guān)系來(lái)為這個(gè)項(xiàng)目所利用。

通過(guò)前面五個(gè)模塊的分析，包括現(xiàn)場(chǎng)去調(diào)研，去試調(diào)做走訪和開發(fā)商的溝通，回來(lái)做頭腦風(fēng)暴這么一個(gè)過(guò)程，我們最后提煉出這個(gè)項(xiàng)目可能是打造四個(gè)方面的定位：總體定位、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位、全員推廣定位。

當(dāng)然，一定要和開發(fā)商進(jìn)行互相溝通，因?yàn)槊總€(gè)開發(fā)商有自己的想法，也有他家鄉(xiāng)情節(jié)，很多方方面面，但是通過(guò)溝通碰撞可能提煉出來(lái)更好的一些東西，做一個(gè)策劃也不是單方面的，是互通，互相的。

第二個(gè)就是方法，方法我們解決的是路徑問(wèn)題，解決的是土地，解決的是怎么把核心項(xiàng)目做出來(lái)，再一個(gè)就是規(guī)劃，還有投資方面的問(wèn)題。他實(shí)際上也是講了幾個(gè)方面，第一個(gè)就是我們特別是要了解這個(gè)項(xiàng)目，要拿這個(gè)項(xiàng)目的土地性質(zhì)，你在城市里面做和在鄉(xiāng)村里面做，或者在林地里面做土地性質(zhì)不一樣，我們?cè)谧鎏厣℃?zhèn)，包括我們?cè)谧鎏飯@綜合體它的土地性質(zhì)也是不一樣的，特別是田園綜合體，國(guó)家明文規(guī)定這些土地他是不能做房地產(chǎn)的，但是可以做使用權(quán)的出讓。

第二個(gè)比較重要的就是策劃，側(cè)換一定要有市場(chǎng)基礎(chǔ)的，這個(gè)項(xiàng)目是有創(chuàng)意的，而且策劃的項(xiàng)目是能落地的這么一些策劃的內(nèi)容，真正一個(gè)策劃公司很觀點(diǎn)的就是要把項(xiàng)目策劃好，對(duì)項(xiàng)目的分析才是策劃公司非常重要的一個(gè)地方。再一個(gè)就是完成總體的規(guī)劃，當(dāng)然了，總體規(guī)劃更多的是解決土地的問(wèn)題，有必要一定要做一個(gè)控制性的詳細(xì)規(guī)劃，這樣來(lái)講把土地的板塊更加清楚。

再一個(gè)方面我們要做一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的計(jì)劃書，這一塊主要是針對(duì)開發(fā)商的，因?yàn)殚_發(fā)商在做計(jì)劃的時(shí)候，他一看投資強(qiáng)度主要什么項(xiàng)目，我的現(xiàn)金流怎么來(lái)，這是對(duì)他自己在沒做一個(gè)項(xiàng)目之前，他已經(jīng)知道我要花多少錢，它的愿景什么樣，怎么樣去做，在開發(fā)之前還沒有買單的時(shí)候，這是要非常清楚的一個(gè)事。有的開發(fā)商需要來(lái)做自己一個(gè)人玩，或者他需要一些合作伙伴，甚至有一些需要融資等等，他還要有一個(gè)商業(yè)計(jì)劃書，商業(yè)計(jì)劃書主要是他通過(guò)商業(yè)計(jì)劃來(lái)找一些合作伙伴共同來(lái)開發(fā)這個(gè)事，有的項(xiàng)目比較大，他自己一個(gè)人覺得玩不動(dòng)，或者是需要?jiǎng)e人一起來(lái)做這件事。

最后一個(gè)就是需要運(yùn)營(yíng)管理的策略，這個(gè)方面就是非常重要的，就是說(shuō)我們?cè)谧鲆粋€(gè)項(xiàng)目之前，怎么去把這個(gè)項(xiàng)目管理好，所以說(shuō)策略一定要在這個(gè)階段提出來(lái)，不然的話開發(fā)商心里沒底，項(xiàng)目都能建，怎么運(yùn)營(yíng)，怎么管理好這個(gè)項(xiàng)目呢？

最后一個(gè)就是方案，方案主要是解決如何落地，這是我們非常重要的，就是前面策劃規(guī)劃好了以后，真正要做的時(shí)候就是把方案真正多下來(lái)，我們覺得方案這一塊一般采取這么一種形式倒逼機(jī)制，政府用的比較多，就是說(shuō)我要建這個(gè)項(xiàng)目，我首先來(lái)設(shè)置什么時(shí)候開業(yè)，前面我有多長(zhǎng)時(shí)間，重要的節(jié)點(diǎn)怎么去做，在哪里，當(dāng)然是兩個(gè)方面的，一個(gè)是工程方面的，一個(gè)是運(yùn)營(yíng)管理方面的。所以說(shuō)，他是需要方案設(shè)計(jì)，因?yàn)榍懊姘研抟?guī)都做完了，那就要做具體的方案，比如說(shuō)建筑設(shè)計(jì)，比如說(shuō)我們景觀設(shè)計(jì)，同時(shí)要配合施工來(lái)建設(shè)，就是施工來(lái)把項(xiàng)目真正的建設(shè)好。

最后一個(gè)方面就是把它運(yùn)營(yíng)管理好，包括它的安全，運(yùn)營(yíng)里面的一些服務(wù)，整個(gè)的項(xiàng)目管理，包括有一些設(shè)備設(shè)施的一些安全的管理，所以說(shuō)運(yùn)營(yíng)管理成為一個(gè)很重要的方面。

要強(qiáng)調(diào)的就是我們通過(guò)方向、方法、到方案這么一個(gè)完整的體系把邏輯弄得非常清楚了，這么一個(gè)基礎(chǔ)上我們出了一個(gè)方案，我們希望這種方案就相對(duì)來(lái)講還是比較靠譜的。當(dāng)然，這里面很重要的是三者之間的關(guān)系，像一個(gè)是投資，一個(gè)是產(chǎn)品，一個(gè)是市場(chǎng)，所以這三者之間作為一個(gè)開發(fā)商也好，一定要非常的時(shí)刻想著，我投資到哪里，產(chǎn)品是什么，市場(chǎng)在哪里這么一個(gè)關(guān)鍵的點(diǎn)。

從開發(fā)階段管理團(tuán)隊(duì)和建設(shè)團(tuán)隊(duì)全部要同期進(jìn)入，建設(shè)方面在做統(tǒng)籌規(guī)劃、總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃的時(shí)候，管理團(tuán)隊(duì)也要有它的具體的工作，他也在做一些分析，包括景區(qū)立項(xiàng)，投資分析，盈利模式，發(fā)展戰(zhàn)略等等這些方面，管理團(tuán)隊(duì)都是要同步的去做，包括修規(guī)里面有一些具體的東西，適合不適合景區(qū)運(yùn)營(yíng)，在項(xiàng)目籌建方面，實(shí)際上在建設(shè)方面是具體在做一些施工，包括它的一些設(shè)備設(shè)施的安裝等等，這些方面。

籌建管理方面來(lái)講實(shí)際上也在做一些項(xiàng)目的招商、制度以及運(yùn)營(yíng)管理的建設(shè)，包括人力資源等等方面都在開始跟進(jìn)。到了正式的試運(yùn)營(yíng)階段一般的景區(qū)開業(yè)都有一個(gè)試營(yíng)業(yè)的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程就是從設(shè)備、建設(shè)方面來(lái)講都是和設(shè)備的磨合，和設(shè)備設(shè)施的磨合，從管理方面來(lái)講，他實(shí)際上也是人員之間的一種磨合。

最后到正常的云營(yíng)業(yè)的時(shí)候，實(shí)際上這個(gè)時(shí)候開始要抓品質(zhì)了，比如說(shuō)我們打造4A、5A景區(qū)朝著這種目標(biāo)，甚至做一些標(biāo)準(zhǔn)化把品牌做提升，所以說(shuō)工作就是一步一步的保持完整。

在開發(fā)上面來(lái)講一般的在市郊大盤真正的銷售，純粹的投資和收益是趕不上本地平均收益水平的，比如說(shuō)我們?cè)黾右恍┞糜瓮顿Y，再把人氣拉上來(lái)，實(shí)際上需要客戶量的20%都可以把房產(chǎn)拉平，使這個(gè)水平接近本地的平均水平。如果這個(gè)地方人氣做的比較好，它的客流量達(dá)到了30%的時(shí)候，它的議價(jià)會(huì)更高。

不管怎么樣，旅游+地產(chǎn)，旅游的投資是一部分，但是旅游+地產(chǎn)在投資的時(shí)候可能和政府、產(chǎn)地的收入會(huì)有更多的優(yōu)惠，實(shí)際上降低了土地成本，政府一般的是希望拿到地以后通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)的方式返現(xiàn)。第二個(gè)通過(guò)我們把土地的做熟土地本身價(jià)值已經(jīng)做了一次提升。第三步在建的時(shí)候因?yàn)橛辛司皡^(qū)的拉動(dòng)，人氣旺盛，地產(chǎn)也做了一個(gè)提升。