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　　1.大盤
　　沒有大盤，難以成就旅游地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)往往由于地段偏遠(yuǎn)，交通生活配套不完善，消費(fèi)者距離抗性明顯。如果項(xiàng)目沒有規(guī)模效應(yīng)，就無法承擔(dān)高成本的配套建設(shè)，即使好不容易催熟的區(qū)域也是為他人做嫁衣。除非采用縫隙戰(zhàn)略，選擇成熟區(qū)域內(nèi)大盤開發(fā)商的周邊地帶快速開發(fā)，低價(jià)走量。但這種方式在城市住宅領(lǐng)域有成功案例，而在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域很難執(zhí)行。除項(xiàng)目操作復(fù)雜外，來電來訪不足就已經(jīng)是難以解決的問題。
　　因此，做旅游地產(chǎn)要做好大盤長期開發(fā)的準(zhǔn)備?？梢圆捎孟雀s地、分期投資的方式解決一次性投資巨大的問題。同時(shí)，大規(guī)模旅游地產(chǎn)開發(fā)要找準(zhǔn)長期市場定位點(diǎn)，綜合考慮區(qū)域和景觀資源的影響，例如迪拜、三亞、威海三地同為海景，但資源價(jià)值卻有天壤之別，假如三地項(xiàng)目定位超標(biāo)或不足均可能導(dǎo)致失敗，通常項(xiàng)目品質(zhì)定位不應(yīng)過高于所在區(qū)域的景觀品質(zhì)。從而以更穩(wěn)健的方式推進(jìn)旅游大盤開發(fā)。

　　2.大配套
　　旅游地產(chǎn)消費(fèi)彈性大，客戶對(duì)于品質(zhì)的敏感度大大高于價(jià)格敏感度，亮點(diǎn)配套作為加分項(xiàng)目往往是促成項(xiàng)目成交的臨門一腳。旅游地產(chǎn)一定要重視以自建大配套彌補(bǔ)項(xiàng)目先天不足，以高品質(zhì)的配套帶動(dòng)項(xiàng)目升值。有價(jià)格測試表明，五星級(jí)酒店、高爾夫球場等高端對(duì)項(xiàng)目升值的帶動(dòng)作用可以達(dá)到30%左右。比較具有代表性的就是雅居樂采用高投入換大產(chǎn)出的方法，旗下清水灣項(xiàng)目規(guī)劃6個(gè)超五星級(jí)酒店、游艇碼頭、高爾夫球場等頂級(jí)配套，以復(fù)合式的多功能產(chǎn)品配置，成功驅(qū)動(dòng)度假旅游大盤開發(fā)。
　　盤點(diǎn)成功的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，無論是“三菜一湯”（景區(qū)、高爾夫、主題公園，溫泉）還是“六大引擎”（景區(qū)、酒店、溫泉、游艇、高爾夫、主題公園），核心配套無非是為了實(shí)現(xiàn)五大功能：一是住宿，通常都規(guī)劃多個(gè)星級(jí)酒店；二是觀景，往往以大范圍的自然景區(qū)為主，小范圍的項(xiàng)目景觀為輔；三是購物，主題商業(yè)多兼顧生活配套和特色購物體驗(yàn)；四是休閑，多數(shù)旅游項(xiàng)目配備高爾夫球場，而三亞半山半島配置游艇俱樂部等高端休閑業(yè)態(tài)；五是特色體驗(yàn)，即借當(dāng)?shù)禺a(chǎn)特色資源重新包裝開發(fā)出亮點(diǎn)，如萬達(dá)西雙版納的秀場、杭州宋城的演藝等。最終通過上述五大功能的綜合搭配，構(gòu)建大配套體系，形成旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚合力。

　　3.大資源
　　旅游地產(chǎn)建立于資源基礎(chǔ)之上，資源挖掘或整合不足是目前多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目普遍面臨的問題。從已有項(xiàng)目成功經(jīng)驗(yàn)來看，有兩類資源可以重點(diǎn)挖掘利用。
　　一類是自然景觀資源。能夠搶占一個(gè)區(qū)域最核心、最稀缺的景觀價(jià)值，是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目后期成功的必要條件。例如恒大已在14個(gè)城市的資源區(qū)布局19個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，而萬達(dá)也大規(guī)模開發(fā)多個(gè)城市的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。當(dāng)然，在資源的選擇上要以景觀類資源為主，因?yàn)楝F(xiàn)階段剛進(jìn)入休閑度假旅游階段，自然資源對(duì)旅游地產(chǎn)是驅(qū)動(dòng)價(jià)值仍然高于人文資源，像西安兵馬俑、某些古村落等人文資源尚無法構(gòu)成驅(qū)動(dòng)旅游地產(chǎn)的核心因素。
　　另一類是嫁接商務(wù)資源，會(huì)議驅(qū)動(dòng)的旅游地產(chǎn)一再驗(yàn)證了其巨大的價(jià)值，如博鰲論壇、昆明世博會(huì)等。結(jié)合會(huì)展產(chǎn)業(yè)鏈，有助于形成優(yōu)良的會(huì)展旅游氛圍，并且通過完善的基礎(chǔ)商業(yè)配套建設(shè)，迅速提升區(qū)域價(jià)值能級(jí)，從而對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目形成長期利好。

　　4.大內(nèi)涵
　　旅游地產(chǎn)的出路在于鮮明的主題，能夠讓人獲得精神上的享受和心理上的滿足。這是旅游地產(chǎn)形成特色競爭力區(qū)隔的關(guān)鍵因素，也是最難以達(dá)成的領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)也一直批判旅游地產(chǎn)項(xiàng)目大多內(nèi)涵不足，沒有靈魂，但目前仍然沒有出現(xiàn)幾個(gè)真正主題鮮明的項(xiàng)目。客觀來講，即使知道旅游文化對(duì)旅游地產(chǎn)的拉動(dòng)價(jià)值，而建設(shè)主題文化是投入大、見效慢的大工程，所以不管在主觀意愿還是客觀條件都存在一定門檻。
　　但是，講故事、吃軟飯是旅游地產(chǎn)必不可少的功課。有些資源是可以進(jìn)行嫁接式的應(yīng)用，例如植入當(dāng)?shù)靥厣幕?，通過當(dāng)?shù)剌^有影響力的歷史、民俗等提升項(xiàng)目的價(jià)值品味，可以在項(xiàng)目舉辦有影響力的大型特色節(jié)慶活動(dòng)，例如西雙版納的潑水節(jié)等少數(shù)民族文化嫁接。

　　5.大整合
　　旅游地產(chǎn)涉及范圍非常廣泛、關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。房企承擔(dān)著品牌的塑造和管理、持有物業(yè)的經(jīng)營管理、地區(qū)開發(fā)各方利益的協(xié)調(diào)管理等重任。如果無法理順這些關(guān)系，旅游地產(chǎn)的深入開發(fā)將會(huì)遇到瓶頸。需要充分整合各方資源和進(jìn)行詳細(xì)的旅游規(guī)劃才能保障順利開發(fā)和運(yùn)營。除了政府、設(shè)計(jì)院等傳統(tǒng)地產(chǎn)的多個(gè)接口外，在內(nèi)部運(yùn)營方面需要整合酒店運(yùn)營商、主題公園運(yùn)營商等合作資源，在外部資源導(dǎo)入方面需要整合旅行社、周邊景點(diǎn)等協(xié)同資源。
　　為了確保長周期、高投入的安全性，部分開發(fā)商在投資初期便形成投資聯(lián)合體，整合多種強(qiáng)勢資源一同進(jìn)行開發(fā)。例如萬達(dá)和泛海、一方、億利、用友、聯(lián)想等集團(tuán)的合作，這種旅游地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)合體在降低投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，還可以利用多方資源助力土地資源獲取。

　　6.大蓄客
　　相對(duì)城市住宅而言，旅游地產(chǎn)絕對(duì)屬于窄眾客群，缺少客戶是項(xiàng)目常態(tài)，因此要做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。旅游地產(chǎn)在銷售方面需要翻越兩座大山：一是大量蓄客，二是長期續(xù)銷。
今后旅游地產(chǎn)的蓄客必將是全國范圍內(nèi)的大蓄客，在爭取本地客戶的同時(shí)，區(qū)域化乃至全國化營銷能力將成為影響項(xiàng)目去化的關(guān)鍵。例如雖然旅游地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在3+2區(qū)域（三大經(jīng)濟(jì)圈，以及海南和云南），而項(xiàng)目客戶則來自于全國各地。像海南的客戶外地人比例就高達(dá)90%。因此，只有擴(kuò)大客源著力點(diǎn)、讓營銷的觸角接觸到更多客群，才能盡快實(shí)現(xiàn)銷售。換句話說，異地布點(diǎn)的數(shù)量和拓展力度將決定旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的去化速度。
　　短期的客戶還可以想辦法爭取，但長期的客戶從何而來，如何保障銷售的可持續(xù)性？在廣布渠道的同時(shí)，還需深挖老客戶資源，通過老帶新或重復(fù)購買支撐長期銷售，這是旅游地產(chǎn)操盤者需要重點(diǎn)關(guān)注的突破點(diǎn)，進(jìn)而解決長期續(xù)銷的問題。?

　　7.大運(yùn)營
　　旅游地產(chǎn)的主體產(chǎn)品包含三個(gè)層面，第一層是可見的物業(yè)，第二層是可感受的體驗(yàn)，第三層是可升值的資產(chǎn)。任何一個(gè)層面的運(yùn)營水平都會(huì)關(guān)系到旅游地產(chǎn)的成敗。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目前期經(jīng)營狀況的優(yōu)劣，對(duì)后期投資消費(fèi)者的信心也會(huì)發(fā)生關(guān)鍵性的影響。對(duì)于客戶而言，信心往往比折扣更重要。讓客戶看到資產(chǎn)升值的空間，不管是項(xiàng)目品牌還是企業(yè)品牌。資產(chǎn)升值是旅游地產(chǎn)的原點(diǎn)，運(yùn)營的關(guān)鍵是樹立客戶對(duì)項(xiàng)目的信心。因此，需要將長期運(yùn)營視為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的有機(jī)組成部分，做好商業(yè)、酒店、主題公園等業(yè)態(tài)的運(yùn)營。
　　對(duì)比目前已運(yùn)營的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，全面運(yùn)營能力多成為最受詬病的短板。往往是大地產(chǎn)小旅游，旅游項(xiàng)目的互動(dòng)參與性差，人氣難以提升。擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)質(zhì)自然景觀資源固然可貴，但更重要的是要強(qiáng)化客戶的參與體驗(yàn)感。對(duì)于一些有較強(qiáng)經(jīng)營能力的房企而言，已經(jīng)非常注重旅游地產(chǎn)長期開發(fā)中的后期利潤價(jià)值，即不動(dòng)產(chǎn)的租賃經(jīng)營、旅游產(chǎn)品的門票和輔助收入、商業(yè)配套設(shè)施的收入等，從而形成一個(gè)良好的產(chǎn)業(yè)鏈條，實(shí)現(xiàn)多元化的盈利模型，實(shí)現(xiàn)長期獲益。?

　　8.大布局
　　旅游地產(chǎn)由于上述固有特點(diǎn)，往往要經(jīng)歷8-10年甚至更長的開發(fā)周期。開發(fā)周期的拉長，導(dǎo)致投資回收期的滯后，拉低企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。因此，從房企項(xiàng)目整體配置來看，旅游地產(chǎn)應(yīng)屬于中長期布局的一類項(xiàng)目，需要搭配一些短平快的項(xiàng)目以提供現(xiàn)金流和短期利潤。而對(duì)于更多的房企而言，旅游地產(chǎn)多屬機(jī)會(huì)型項(xiàng)目，如果可行性論證可行，可以權(quán)衡考慮進(jìn)行長遠(yuǎn)開發(fā)。但前提是需要充分考慮能否承受大規(guī)模、長周期的持續(xù)投入，方能在企業(yè)的大棋局下謹(jǐn)慎布下這枚重量級(jí)的棋子。
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