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破解國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)高空置率：“空城”轉(zhuǎn)型+兩權(quán)分離

2023-03-24 16:35發(fā)布

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，各大房企紛紛加大新領(lǐng)域的拓展力度，實(shí)施多元化布局，其中，旅游地產(chǎn)成為這些年來(lái)國(guó)內(nèi)旅游城市發(fā)展的一大趨勢(shì)。在幾年的投資熱潮后，近年來(lái)，海南、云南、山東、浙江等旅游資源豐富的地區(qū)開始出現(xiàn)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目空置率居高不下的問(wèn)題，以“激進(jìn)”方式涉足旅游地產(chǎn)，正成為不少房企盲目轉(zhuǎn)型后不得不面對(duì)的苦果。

　　旅游地產(chǎn)之殤
　　國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)開發(fā)正面臨諸多挑戰(zhàn)，如地產(chǎn)項(xiàng)目的高空置率、有量無(wú)質(zhì)、對(duì)當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境的破壞等等。如何解決這一系列問(wèn)題，是目前業(yè)內(nèi)討論的焦點(diǎn)。
　　國(guó)內(nèi)很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目變身“空城”、“鬼城”，是由于旅游規(guī)劃公司前期做規(guī)劃時(shí)定位不準(zhǔn)，與當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)對(duì)接不暢和一些開發(fā)商對(duì)旅游項(xiàng)目不了解所致。越來(lái)越多的開發(fā)商也意識(shí)到，旅游地產(chǎn)開發(fā)必須從過(guò)去的“概念性旅游地產(chǎn)”真正進(jìn)化到以“旅游為核心、地產(chǎn)為載體”的操作思路。而旅游地產(chǎn)的價(jià)值也必須體現(xiàn)在投資者的實(shí)際需求和消費(fèi)使用上。

　　旅游地產(chǎn)的幾種模式
　　國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)目前有三種模式：第一類是借助自然環(huán)境與自身的景觀資源發(fā)展的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，如云南和三亞的很多項(xiàng)目，它們位處于優(yōu)美的自然環(huán)境，依托本身的自然資源即可開發(fā)成很好的地產(chǎn)項(xiàng)目。
　　第二是利用商務(wù)類旅游資源開發(fā)的項(xiàng)目，較有代表性的是海南的博鰲，博鰲屬于很好地結(jié)合、利用了商務(wù)會(huì)議資源進(jìn)行開發(fā)的產(chǎn)品。
　　還有一類則是非自然性的人造度假項(xiàng)目，這類項(xiàng)目本身的環(huán)境資源并非很豐富，但是面積足夠大，也擁有自然的山景、水景，同時(shí)有很多人文題材可供利用。這類項(xiàng)目的特點(diǎn)是對(duì)開發(fā)商和投資者來(lái)說(shuō)，資金投入相對(duì)較大，也需要開發(fā)者對(duì)旅游地產(chǎn)有很好的把控力。

　　旅游地產(chǎn)對(duì)開發(fā)商的“挑剔”
　　首先，由于此類項(xiàng)目通常在旅游資源豐富，但位置相對(duì)偏遠(yuǎn)的區(qū)域，項(xiàng)目的資金要求較高，因此，需要開發(fā)商有雄厚實(shí)力并進(jìn)行大量投入，以便產(chǎn)生較好的項(xiàng)目效應(yīng)，拓展其旅游價(jià)值，從而達(dá)到開發(fā)需求。
　　第二，旅游地產(chǎn)涉及到后期運(yùn)作以及可持續(xù)發(fā)展的要求，所以對(duì)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)能力和招商要求比較挑剔。
　　第三，考慮到旅游地產(chǎn)項(xiàng)目買方的后續(xù)經(jīng)營(yíng)和維護(hù)，因此，經(jīng)營(yíng)管理和物業(yè)管理的要求比一般的房產(chǎn)高。所以，具備旅游概念和資源的開發(fā)商也較有優(yōu)勢(shì)，當(dāng)需要各個(gè)方面的較大的經(jīng)營(yíng)投入時(shí)，這類開發(fā)商能通過(guò)更多的融資渠道幫助項(xiàng)目發(fā)展。

　　“空城”盤活與兩權(quán)分離
　　旅游地產(chǎn)項(xiàng)目已進(jìn)入拼品質(zhì)和服務(wù)的時(shí)代，旅游地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該從原來(lái)的樓盤開發(fā)商轉(zhuǎn)化成把旅游與地產(chǎn)結(jié)合起來(lái)，開發(fā)具有相應(yīng)功能和服務(wù)價(jià)值的旅游地產(chǎn)，同時(shí)，還要把項(xiàng)目與城市配套結(jié)合起來(lái)，打造旅游休閑小城鎮(zhèn)，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展的運(yùn)營(yíng)，向旅游綜合運(yùn)營(yíng)開發(fā)商轉(zhuǎn)型。
　　對(duì)于大量的旅游地產(chǎn)空置項(xiàng)目，可考慮引入旅游理念和機(jī)制，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盤活改造，使其成為度假接待設(shè)施。
　　在解決“空城”問(wèn)題時(shí)，還可將地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)分離，把居住服務(wù)、休閑服務(wù)引入社區(qū)，引入樓盤和客房管理結(jié)構(gòu)，把物業(yè)管理轉(zhuǎn)化為帶著酒店經(jīng)營(yíng)和旅居服務(wù)的社區(qū)管理，這也是有效消化旅游地產(chǎn)樓盤的方式。
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