就近一年的財務(wù)報告來看，靈山拈花灣小鎮(zhèn)處于入不敷出的狀態(tài)，其收入來源主要分為房地產(chǎn)銷售、景區(qū)門票收入、靈山君來波羅蜜多酒店和各種主題客棧收入以及商業(yè)物業(yè)出租收入。可是這個沒有搞商業(yè)開發(fā)的小鎮(zhèn)，各方面都是頂尖的小鎮(zhèn)，怎么還虧了？

靈山小鎮(zhèn)·拈花灣取自佛祖拈花一笑的典故，昭示其對禪的參悟，外形如佛祖手指拈花，景觀無不透露出東方“禪境”。位于無錫市馬山國家風(fēng)景名勝區(qū)的山水之間，歷經(jīng)5年多的精心打造，于2015年11月14日開放。

拈花灣自誕生以來就被外界廣泛贊譽，眾人皆贊拈花灣，一是小鎮(zhèn)內(nèi)亭臺樓閣，無一不精良，可謂風(fēng)格獨特，與禪文化渾然一體；二是理念先進(jìn)，力求游客沉浸式體驗。

2016年靈山勝境及拈花灣的總游客人數(shù)達(dá)到400萬人，恰到好處的配套房產(chǎn)順利出手，也讓這一項目資金迅速回籠。但是，這么牛的拈花灣的確是虧了！

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投資巨大，回本慢

拈花灣規(guī)劃總建設(shè)用地約80公頃，總投資48.74 億元，人力物力的投資就更不必說了。在去年的一次論壇上，拈花灣總設(shè)計師吳國平斷言稱，“外人學(xué)不去拈花灣”，可見其打造用心之深，這也說明拈花灣在建造運營當(dāng)中亦有不少看家本領(lǐng)。

執(zhí)惠拿到的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，2016年拈花灣的客流量為148.7萬人次，當(dāng)年門票收入為7675萬元，而住宿餐飲等二次消費收入達(dá)到了1.31億元。

網(wǎng)上盛傳拈花灣一年收入6億，可是，這對于拈花灣的投資來說，只是杯水車薪。

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沉浸體驗的好與壞，消費受眾相對較窄

毫無疑問，拈花灣從開工那一刻起就注定為沉浸體驗而生。作為一個宗教文化類主題小鎮(zhèn)，拈花灣圍繞禪意的意境，通過禪境觀光、禪意休閑、禪農(nóng)體驗、禪心度假、禪修康復(fù)、禪學(xué)培訓(xùn)、禪游時尚等禪文化主題特色，整合現(xiàn)代人度假“吃住行游購?qiáng)省钡亩喙δ軓?fù)合要求。建筑的主要風(fēng)格為“禪意”、“拙樸”、“綠色”三大主題。

這就表明拈花灣針對的游客、用戶群體是略懂佛教文化急欲洗滌心靈的中產(chǎn)富裕人群，而包括家庭親子、情侶等主流群體并不完全符合其定位特征。為滿足特定群體的高端需要，高標(biāo)準(zhǔn)+高成本不可避免。因為定位的問題，拈花灣不能像其他特色小鎮(zhèn)一樣，吸納各路人馬。

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酒店入住率不夠

拈花灣擁有波羅蜜多酒店和拈花客棧兩大住宿類型，截至2017年第一季度末酒店和客棧共計930間。拈花灣的每一個客棧都不同，有不同的韻味、不同的格調(diào)、不同的體驗，且客?；旧鲜撬男羌壍轿逍羌墭?biāo)準(zhǔn)，平均房價達(dá)到了650元。

不過拈花灣的入住率并不十分突出，2016年總體客房入住率為57.56%，2017年第一季度客房入住率為55.45%，同樣位于靈山景區(qū)內(nèi)的靈山勝境禪修精舍的入住率同期分別為43%、32%。

相比而言，中銀國際的數(shù)據(jù)顯示，與拈花灣同處于長三角的烏鎮(zhèn)，其酒店平均入住率在70%左右，平均房價與拈花灣大致相當(dāng)。盡管拈花灣剛剛開業(yè)不到兩年，同樣可做對比的是上海迪士尼開業(yè)第一年的客房入住率就達(dá)到了90%以上。

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負(fù)債率之高

盡管贊譽有加，但收入與利潤才是考驗人造景區(qū)生死之根本，據(jù)執(zhí)惠拿到的數(shù)據(jù)顯示，2016年拈花灣當(dāng)年的現(xiàn)金流入為7.26億元，其中景區(qū)門票流入7600萬元、酒店流入1.5億元、度假地產(chǎn)銷售流入5億元。截止今年一季度末，拈花灣的地產(chǎn)銷售進(jìn)度已完成50%，且投資進(jìn)度已接近尾聲。

照此計算，拈花灣一期的地產(chǎn)收入回籠的總體資金量應(yīng)在10億左右。相比于拈花灣48億的的總體投資規(guī)模，一期地產(chǎn)收入覆蓋了大約20%的成本，那么剩下的80%成本則需要在運營中加以解決，壓力不可謂不大。

對于人工打造的重資產(chǎn)文旅項目而言，負(fù)債與成本壓力如影隨形，截至2017 年3 月末，耿灣公司資產(chǎn)（拈花灣的主管公司）總額41.12億元，負(fù)債總額為30.46億元，負(fù)債率為74%，由此導(dǎo)致靈山集團(tuán)的折舊與財務(wù)費用等總成本水漲船高。

2017年靈山集團(tuán)就已發(fā)行了一期短期融資券、三期超短期融資券，用以歸還銀行欠款等項目。耿灣公司的母公司靈山集團(tuán)的負(fù)債結(jié)構(gòu)更為不合理，其中2016年短期的流動負(fù)債為30.4億元，2017年一季度短期流動負(fù)債余額為31.5億元，占總負(fù)債的比重分別為53.28%、53.29%。

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政策之險

2015年年底，住建部通報了2015年國家級風(fēng)景名勝區(qū)執(zhí)法檢查結(jié)果，通報顯示，拈花灣屬于房地產(chǎn)開發(fā)違規(guī)建設(shè)項目，要求應(yīng)依照《風(fēng)景名勝區(qū)條例》責(zé)令整改。目前仍能在無錫住建委的網(wǎng)站上看到拈花灣各個商業(yè)項目的竣工驗收通知，如何整改不得而知，不過可以確定的是，住建部的一則通知顯然限制了拈花灣的房地產(chǎn)銷售。

若拈花灣房地產(chǎn)項目最后演變成固定資產(chǎn)，其現(xiàn)金壓力程度可想而知。

結(jié)語

毫不夸張的說，國內(nèi)能把產(chǎn)品做到如此精細(xì)程度恐怕只有吳國平等少數(shù)幾個團(tuán)隊，但這也表明拈花灣成本之高令人咂舌。除卻各項折舊攤銷和貸款利息后，凈利潤接近于無，總資產(chǎn)收益率也處于極低的水平。靈山已是中國公認(rèn)的非常優(yōu)秀的景區(qū)，尚且如此的話，只能說明旅游景區(qū)重資產(chǎn)投資真的很難賺錢。