現(xiàn)在所有的鄉(xiāng)村振興投資項目都是基于土地的研究和土地的應用價值來說的。就開發(fā)商來說，“土地”就是指國有建設用地，通過協(xié)議和招拍掛的方式獲取土地，這也是最基本的模式；但就鄉(xiāng)村集體土地來講，目前國家政策和法規(guī)，以及從應用的方式方法都是一種全新的理念。合法合規(guī)是基礎。目前很多的農村開發(fā)，最后都是因為法規(guī)出問題，造成產權不清晰、資產隸屬關系不清晰，結果造成投資項目失敗，甚至血本無歸，還惹上一堆官司。價值大小要分清。首先我們先看集體建設用地分類：第一是村集體的經營性建設用地；第二是宅基地；第三是村集體的服務業(yè)用地。服務業(yè)用地：無商業(yè)價值，也就是沒有資產的屬性，沒有投資的價值；經營性用地和宅基地成為目前使用的基本方向。
農村集體建設用地：村集體的經營性建設用地是村集體為了發(fā)展產業(yè)而申請的經營性建設用地。這個建設用地有三類地：一類是過去的村集體企業(yè)、村辦企業(yè)的公共用地；第二類是過去做一些養(yǎng)殖場等能夠經營性用的；第三類是重新申報的經營性建設用地，其申報渠道是經村集體申請，然后通過規(guī)劃，再由縣級人民政府批準后予以使用。
宅基地：按照國家多年的法規(guī)，宅基地只可以在村集體和村民之間進行買賣和流轉、買賣和交易，資產的所有權，資產的權益方面受到限制。
獲取流程是關鍵。從村集體建設用地的分類(宅基地、建設用地)和獲取方式上看，企業(yè)或個人投資，一定要通過村民個人、村民代表、村集體和縣級人民政府這幾個程序，實行協(xié)議/實行法律的關系，才能成為合法有效方式。但是最近兩年，國家在集體建設用地方面做了些試驗，其目的就是國家希望集體建設用地能夠入市；其方式是，只交易企業(yè)，不交易個人，迎合了國家政府針對城市企業(yè)和城市資本下鄉(xiāng)，實行合作開發(fā)、聯(lián)建聯(lián)營的方式。企業(yè)參與可以實行股權合作、入股、租賃的方式。就是說，如果我們作為市民或者城市企業(yè)、或者是一個合法工商注冊企業(yè)去經營的時候，對土地入股方式、土地租賃方式或者個別地區(qū)實行企業(yè)化運作的集體土地交易方式時，一定要和村民、村集體進行工商資本注冊的企業(yè)化運作模式，這個才是合法有效的；特別需要注意，對于個人的交易租賃，要謹慎，有很多地方政府不認可。對于沒有資產屬性的村集體服務業(yè)用地，比如說村委會、辦公，包括醫(yī)療室、圖書室，投資要謹慎。因為它是不能做商業(yè)應用，雖然是集體建設用地，但是它沒有資產屬性，沒有商業(yè)可利用空間和商業(yè)價值，很大可能投資進去之后，最后無任何回報。產業(yè)用地是條件.除建設用地之外，鄉(xiāng)村振興目前新的論調，更多的是產業(yè)用地，如一般農田，四荒地。需要注意的是四荒地可以做一些商業(yè)開發(fā)，但是必須是規(guī)劃先行，申報土地。四荒土地和一般耕地是可以實現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展模式，比如說花園、果園、度假房，做一下環(huán)境非常好的休閑樂園是可以的。但是基本農田，大家一定要注意，從目前國家法規(guī)來講，基本農田是口糧田，只能做農林產業(yè)的升級，如果轉型的時候帶著旅游的還是要小心，建房子違法?，F(xiàn)在很多企業(yè)造成違法，尤其是想做資本化道路的投資企業(yè)一定不能土地違法。鄉(xiāng)村投資、旅游或健身項目，一定是一般農地(一般耕地和四荒地)。絕對不可觸碰基本農田即口糧田。包括在基本農田上種植花草從目前的法規(guī)都不支持，現(xiàn)在有的省份，比如山西省搞了一個簡易增留的策略，就是相當于把口糧田減下來種一些花花草草和果樹，來實現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展，但這必須經政府審批，不能亂用。上面講的這個部分，就是土地的應用方式。如何運用土地是一個很重要方面，要注意，不管是通過規(guī)劃、通過協(xié)議、通過租賃、通過股權合作，不管通過哪種方式一定要保證合法有效。土地性質搞不明白就是會造成土地違法、叫停，將來造成重大損失。
責任要分清，鄉(xiāng)村振興的本質是黨和國家的責任，而不是企業(yè)、開發(fā)商的責任，但是現(xiàn)在城市投資、房地產投資，目前資源類投資的方向不多，得到國家倡導的方向，相對有很多企業(yè)蜂擁而至去投資鄉(xiāng)村，實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興。企業(yè)在鄉(xiāng)村振興里面只是起到支撐作用，或者是對某一開發(fā)模式實行投資。比如說過去房地產業(yè)，完全靠企業(yè)商業(yè)開發(fā)。政府拿土地出讓費，土地出讓完了以后，土地招拍掛下來，開發(fā)商開發(fā)，然后銷售，就種投資路徑非常清晰;但針對集體土地來說，很多地方邊界是模糊的。國家政策要利用。按照國務院文件，公共配套和公共服務等都屬于政府責任，而企業(yè)的責任屬于商業(yè)投資項目，一定要把政府的責任和政府的政策用好?，F(xiàn)在國家申報的比如說田園綜合體項目、美麗鄉(xiāng)村項目等，都是有國家補貼政策和資金。我們大概做了梳理，目前至少有將近二十項國家政策的扶持能夠和政府對接上行業(yè)。比如國家旅游系統(tǒng)，文化旅游部提出的人民旅游的集體建設，綠色旅游、藍色旅游的基地建設與醫(yī)療旅游的基地建設，包括國家體育系統(tǒng)的戶外拓展訓練基地和素質教育基地，教育部的中小學生教育營地等。比如休閑露營的示范營地、國家國防教育基地、體育旅游的示范基地、森林康養(yǎng)的示范基地、文化創(chuàng)意產業(yè)的示范基地，農業(yè)部的鄉(xiāng)村123產業(yè)融合發(fā)展的示范基地，包括農業(yè)部的無公害綠色有機/農產品地理標志的特色農產品示范基地、現(xiàn)代農業(yè)示范基地、科技農業(yè)示范基地、農民市民的創(chuàng)業(yè)示范基地和田園綜合體的三位一體基地。還有美麗鄉(xiāng)村、生態(tài)旅游示范項目、傳統(tǒng)古村落的保護與開發(fā)應用示范項目，包括非物質文化遺產的傳承人和傳承基地，國家與科技行業(yè)的科技成果應用轉化的示范基地等等都是國家政策和行業(yè)扶持的項目。國家和行業(yè)政策應用很重要，都是向相關政府部門進行申請。希望大家注意包括智慧城市互聯(lián)網的服務應用這些，包括網絡追溯系統(tǒng)，這些是相當于國務院的各部委對行業(yè)相對新的發(fā)展方向，不僅僅是在物質方面而且要在金融方面進行扶持。所以在投資開發(fā)過程中，根據(jù)規(guī)模大小要做好區(qū)分，把公共配套和公共服務實現(xiàn)分解，保證自己的投資過程中能真正把事情做下來。反觀，全國相對干得好的鄉(xiāng)村振興發(fā)展項目，都是政府責任和企業(yè)商業(yè)發(fā)展責任并重才是。除此之外，國家最近對基礎配套和公共服務方面的扶持政策，地方政府的財政資金也是鄉(xiāng)村振興發(fā)展的重要合作伙伴。各地市的政府官員、黨政領導必須認真充分利用好財政資金。所以說，無論是政府官員、企業(yè)投資，大家一定要在鄉(xiāng)村發(fā)展的高度去承擔各自的責任。這些年鄉(xiāng)村旅游發(fā)展、美麗鄉(xiāng)村發(fā)展使很多企業(yè)投資失利，都是因為沒有分清政府和企業(yè)的應有責任，所以應該是“政府+企業(yè)+村集體”這種模式，才是國家的真正的規(guī)范和政策。消費最核心的價值，無論從政府、農村集體、村民和企業(yè)來講，其實有一個關鍵的字——“錢”，政府有財政稅收，企業(yè)有商業(yè)回報，農民有奔小康的利益獲取。收益模式才是關鍵，也就是如何在有限的土地上，有限的宅基地上、產業(yè)用地亦或建設用地上創(chuàng)造出更多的財富，實現(xiàn)收益的分紅，這才是關鍵點。到底如何做才能實現(xiàn)現(xiàn)存的資產增值、增效能、更多創(chuàng)收呢?第一：資產型收益。利用閑置的宅基地。按照國家、中央要求，實行長短租公寓，精品民宿長短租公寓的方式來激活閑置資產、閑置宅基地。目前國家已把政策放開，可以實現(xiàn)共享共建，實現(xiàn)聯(lián)營。有的地方實行與企業(yè)交易，但不允許個人交易，這種情況下個人可以和企業(yè)交易;對將來宅基地通過使用權的模式，確定了三權分立，所有權、承包權和使用權的分離，目前已有法可依，一定要遵守法規(guī)。第二：基本農田經營收益。利用一般農田和四荒地實行產業(yè)化升級和轉型實行產業(yè)化經營收益，實現(xiàn)村集體用地和企業(yè)的聯(lián)合開發(fā)。需要注意，村集體進行建設的一般規(guī)模都不大，就是旅游發(fā)展比較好的地方大概也就幾十畝土地，規(guī)模一般不會太大。大家一定要注意的是不要大規(guī)模開發(fā)，因為這種項目本身就是為了享受和保護好的環(huán)境。第三：針對特殊人群實行一種生活方式再造的收益。比如說針對老年人的康養(yǎng)或針對傳統(tǒng)村落的文化傳承、生活方式和人文故事的開發(fā)，來實現(xiàn)收益的?，F(xiàn)在國家在搞兩種村落建設，一種是古村落保護和應用開發(fā)利用，歷史進行生活方式和人民故事的傳承，對村落的人文故事進行感悟;歷史人文價值，比如說建筑、宗族，其家族、環(huán)境、區(qū)位優(yōu)勢是核心。這是針對城市居民來實行的一種懷舊;另一種雖然不是傳統(tǒng)村落，但是因為這個村的區(qū)位優(yōu)勢，包括這個生活環(huán)境依然健在的鄉(xiāng)村生活方式不變。
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