第一，從區(qū)位看離塵不離城。都在大都市圈內(nèi)，城市區(qū)域之外，距離大都市在半個小時到一個半小時距離不等。顯然，這些項(xiàng)目大多屬于遠(yuǎn)郊區(qū)。
第二，銷售去化速度令人艷羨。無論是頂豪的桃花源，精致型中式別墅的桃李春風(fēng)還是養(yǎng)老屬性的雅園，銷售業(yè)績靚麗，價格高企，供不應(yīng)求。第三，田園風(fēng)情，打動人心。所有項(xiàng)目都一如既往的因襲了綠城重視景觀、強(qiáng)調(diào)建筑風(fēng)格，并追求建筑品質(zhì)的傳統(tǒng)。在環(huán)境更好的遠(yuǎn)郊區(qū)，藍(lán)城這種構(gòu)筑美好建筑的能力得到了更好的發(fā)揮，讓人有身臨世外桃源之感。第四，收益率相當(dāng)可觀。盡管只拿到了部分項(xiàng)目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，但是明眼人一看就知道，相對偏遠(yuǎn)的區(qū)位加上集體經(jīng)營用地政策的靈活運(yùn)用，使項(xiàng)目土地成本整體很低，而銷售毛利率很高，去化速度可觀，IRR相當(dāng)?shù)恼T人。第五，大多配有一定體量的商業(yè)。雅園和春風(fēng)小鎮(zhèn)的配套商業(yè)都不少，由于入住率不高，已建成的商業(yè)基本靠免租招商，長期看后續(xù)的經(jīng)營能否存活乃至改善是一個很大的問號。從中式別墅桃花源發(fā)展到中式合院桃李春風(fēng)小鎮(zhèn)，藍(lán)城的春風(fēng)小鎮(zhèn)已經(jīng)成為特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域現(xiàn)象級的存在。雖然，擁有大部分小鎮(zhèn)項(xiàng)目的藍(lán)城平臺（當(dāng)今的藍(lán)城是一個以代建模式為主的輕資產(chǎn)平臺化公司）只是一個代建企業(yè)，然而藍(lán)城在客戶需求引領(lǐng)、產(chǎn)品打造方面已經(jīng)明顯跑到了市場的最前列，被稱為藍(lán)城模式。不僅去項(xiàng)目參觀考察的專業(yè)人士絡(luò)繹不絕，而且從政府到各地坐擁土地的中小開發(fā)商紛紛向藍(lán)城伸出橄欖枝。如宋衛(wèi)平所言，房子是生活的容器，過去的商品房成交，其實(shí)是“買櫝還珠”，“櫝”是房子，“珠”是生活，現(xiàn)在，他要通過他的小鎮(zhèn)，將人們丟的“珠”找回來。藍(lán)城小鎮(zhèn)寄托了“老綠城”一貫的精致和情懷，但是，光靠情懷是不能做成模式的，藍(lán)城模式的背后究竟是什么？
逆城市化、消費(fèi)升級和城市中產(chǎn)心靈覺醒
通過對小鎮(zhèn)購房者的背景、購房動機(jī)，以及藍(lán)城小鎮(zhèn)的分布，我們可以清晰看到：逆城市化、消費(fèi)升級和城市中產(chǎn)心靈覺醒的交織共同托起了藍(lán)城模式的基本面。首先看逆城市化。根據(jù)國際規(guī)律，人均GDP達(dá)到10000美金，城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%以后，逆城市化發(fā)展開始。首先是富人搬出城市，接著中產(chǎn)階級會開始選擇在城市工作，在郊區(qū)生活。隨著中高端人口的聚集，產(chǎn)業(yè)也逐步“下鄉(xiāng)”，產(chǎn)業(yè)化和城鎮(zhèn)化在郊區(qū)展開。中國的城鎮(zhèn)化整體上雖然距離70%還有較大差距，但是在發(fā)達(dá)的長三角及京津深等一二線城市，城鎮(zhèn)化率已經(jīng)高達(dá)80%以上，人均GDP也明顯超過10000美金，逆城市化的條件已然成熟。藍(lán)城小鎮(zhèn)發(fā)軔于長三角，華為的東莞總部開始新建，都是最好的例證。中國最發(fā)達(dá)地區(qū)逆城市化進(jìn)程已經(jīng)開始消費(fèi)升級在居住領(lǐng)域體現(xiàn)為改善性需求的興起和第二居所需求的出現(xiàn)。這一類需求，相當(dāng)部分出現(xiàn)在40歲以上中高收入階層。他們已解決了剛需，隨著家庭的變化（可能是同居老人對良好生活環(huán)境的要求，對子女教育的要求或空巢家庭自身對生活品質(zhì)的要求），產(chǎn)生了不同于過往的家庭居住需求。改善性需求不僅僅體現(xiàn)在對房屋面積、內(nèi)部功能布局方面的更高要求，更體現(xiàn)在對住所外部環(huán)境、生活配套、鄰居質(zhì)量的更高訴求。在一二線城市，城區(qū)房價的高漲以及環(huán)境的差強(qiáng)人意促使很多人把目光轉(zhuǎn)向了更加便宜而環(huán)境宜人的郊區(qū)。對于自由職業(yè)者和不需要嚴(yán)格坐班的人群來說，郊區(qū)的房子完全可以作為第一居所，而對于其他人，滿足節(jié)假日和周末生活的第二居所也是完全可以接受的。在北京，昌平、懷柔、門頭溝、海淀后山等環(huán)境良好的村落，如今就居住著大量在城里有房有工作的租客，他們替代早年的老外已經(jīng)成為這類市場的主力客群，不難想象，如果在這些區(qū)域出現(xiàn)春風(fēng)系列的產(chǎn)品，這些人必然是精準(zhǔn)的目標(biāo)客群。中產(chǎn)階級的心靈覺醒是藍(lán)城小鎮(zhèn)在環(huán)都市的低密度產(chǎn)品中保持高溢價的根本保障。無論是環(huán)京津，還是環(huán)滬杭，并不缺乏低密度的小鎮(zhèn)類產(chǎn)品。碧桂園原本就是做近郊大盤起家的，華夏幸福在環(huán)北京地區(qū)有最完整的產(chǎn)品線，后來者如萬科、恒大乃至于曾經(jīng)與老綠城結(jié)婚的融創(chuàng)，再加上同樣在代建小鎮(zhèn)的中交綠城，在一線城市核心地區(qū)缺乏土地供應(yīng)及地王頻出的時代，把目光轉(zhuǎn)向郊區(qū)的企業(yè)很多，然而他們沒有一家有宋衛(wèi)平所代表的“藍(lán)城基因”。藍(lán)城是唯一真正用心打造“生活天堂”的企業(yè)。在南京，很多人都去對比過同樣圖紙下的兩個不同項(xiàng)目——綠城桃花源和融創(chuàng)桃花源，面對相似的建筑，人們的心靈感受截然不同、高下立分。當(dāng)城市中產(chǎn)已經(jīng)具備了更好的對美好的鑒別力時，真正美好居所的稀缺使藍(lán)城小鎮(zhèn)卓爾不群的價格變得順理成章。藍(lán)城小鎮(zhèn)是時代的產(chǎn)物，與其說是宋衛(wèi)平憑借超前的眼光天才般的發(fā)現(xiàn)了這一市場，不如說是中國社會經(jīng)濟(jì)的綜合發(fā)展給藍(lán)城小鎮(zhèn)提供了新的舞臺。在房地產(chǎn)存量時代到來的時刻，在“增量世界”，藍(lán)城小鎮(zhèn)代表的絕不僅僅是一個細(xì)分市場，而是一個發(fā)展趨勢。當(dāng)越來越多的城市進(jìn)入逆城市化，當(dāng)越來越成規(guī)模、高素質(zhì)、高品位的城市中產(chǎn)崛起的時候，他們相當(dāng)部分的人可能會選擇賣掉城市中不好但總價可能更高的老房子去追尋“詩和遠(yuǎn)方”的生活，在類似藍(lán)城小鎮(zhèn)的地方買下自己的新居所，過一種新的生活。 其實(shí)，藍(lán)城小鎮(zhèn)并不完美，后來者完全可以超越。從表面上看，由于低密度和低入住率，藍(lán)城小鎮(zhèn)的生活配套無論是農(nóng)業(yè)、商業(yè)還是健康，基本沒有找到盈利模式，目前都在靠地產(chǎn)利潤進(jìn)行貼補(bǔ)（藍(lán)城小鎮(zhèn)一般有銷售額2%的小鎮(zhèn)基金補(bǔ)貼小鎮(zhèn)商業(yè)），宋衛(wèi)平解決了美好小鎮(zhèn)生活的“形”，卻并未很好解決“魂”。
如何保障小鎮(zhèn)商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展以確保小鎮(zhèn)的美好生活方式？
如何將中產(chǎn)階級對小鎮(zhèn)給予的更多美好向往，如：田園、天人合一、低熵、低碳、藝術(shù)化不僅僅融入于建筑中，還融于小鎮(zhèn)的生活服務(wù)體系中？
如何讓小鎮(zhèn)不僅僅成為一種居住場景，更成為一種生活場景和社交場景？這一切，藍(lán)城小鎮(zhèn)都暫未給出答案。反過來，如果有企業(yè)能夠給出答案，她必然會成為一個超越藍(lán)城的現(xiàn)象級企業(yè)。
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